PRAVNI NASVETI: Služnostna pot

Vprašanje: Sem lastnik zemljišča, na katerem stoji tudi moja stanovanjska hiša. Do hiše dostopam preko zemljišča, ki je v lasti mojega soseda. Pred leti sva se s sosedom dogovorila, da lahko preko njegovega zemljišča dostopam do svoje hiše. Zato sem si preko njegovega zemljišča uredil dostopno pot, jo asfalitral in postavil tudi robnike. Vsa leta to pot nemoteno uporabljam, sosed tej uporabi ni nikoli nasprotoval. Sedaj sem izvedel, da namerava sosed svoje zemljišče prodati. Zanima me, ali mi lahko novi lastnik ukine dostopno pot? Kako lahko dokažem, da mi je sosed dovolil uporabo njegovega zemljišča za dostop?

Pravno pojasnilo: Dostopna pot je tipičen primer stvarne služnostne pravice. Stvarna služnostna pravica se načeloma ustanovi s sklenitvijo služnostne pogodbe in vpisom v zemljiško knjigo. Takrat, ko sta se s sosedom dogovorila, da boste njegovo zemljišče uporabljali za dostop do svojega zemljišča, bi morali skleniti ustrezno služnostno pogodbo z zemljiškoknjižnim dovolilom, s katero bi vam sosed dovolil, da njegovo zemljišče uporabljate za dostopno pot do svojega zemljišča. Na podlagi sklenjene in notarsko overjene pogodbe bi nato morali predlagati vknjižbo služnostne pravice v zemljiško knjigo.

Na tak način bi pridobili pravno veljaven pravni naslov za uporabo sosedovega zemljišča za dostopno pot. Zgolj ustni dogovor ne zadostuje za veljavno ustanovitev služnostne pravice. Ker takrat niste upoštevali vseh obličnostnih določil za veljavno pridobitev služnostne pravice, sosed pa namerava sedaj zemljišče prodati, je najbolj primerna rešitev, da še pred prodajo sklenete ustrezno služnostno pogodbo in izvedete vpis služnosti v zemljiško knjigo. Na tak način bo kupec (torej vaš novi sosed) seznanjen s tem, da imate pravico do uporabe zemljišča, in sicer tako da to zemljišče uporabljate kot dostopno pot. Vi pa boste s tem pridobili pravico, da zemljišče uporabljate za dostopno pot in da vam te pravice ne more nihče odvzeti. Enako pravico bodo potem imeli tudi vsi vaši pravni nasledniki. Če bi se odločili vaše zemljišče prodati naprej ali ga podariti, bi ta drugi lastnik hkrati pridobil tudi služnostno pravico do uporabe dostopne poti. Stvarna služnost je namreč pravica lastnika nepremičnine, da za potrebe te svoje nepremičnine uporablja tujo nepremičnino. Novi lastnik vaše nepremičnine ima prav tako, kot ste prej imeli vi, pravico uporabljati dostopno pot. Prav tako je tudi novi lastnik sosedove nepremičnine dolžan prav tako, kot je sedaj dolžan vaš sosed, trpeti prehode preko svoje nepremičnine. Stvarna služnost zato predstavlja trajno rešitev.

Če pa se vaš sosed ne bi strinjal s sklenitvijo služnostne pogodbe, potem je smiselno preveriti, ali ste na podlagi dalj časa trajajočega izvrševanja služnosti služnostno pravico že priposestvovali. Služnostna pravica namreč lahko nastane tudi s priposestvovanjem, vendar le v primeru, če se služnost dejansko izvršuje skozi celotno priposestvovalno dobo, ki jo določa zakon. V primeru, da ste služnostno pravico že priposestvovali, lahko s tožbo pred pristojnim sodiščem zahtevate, da sodišče ugotovi obstoj služnosti.

Ker je sodna pot dolgotrajna in precej draga, je smiselno, da s sosedom skušata doseči dogovor in se sporazumeti o obstoju in vsebini služnosti in da nato tak sporazum pretvorita tudi v ustrezno pravno obliko. Dogovor, ki ne bo sklenjen v ustrezni obliki, vama ne more zagotoviti nobenih pravic.

Za dodatna pojasnila ali odgovore na druga pravna vprašanja se lahko obrnete na našo pravno pisarno, tel. št. 031 581 681, e-mail: info@pravnedejavnosti.si, internetna stran: www.pravnedejavnosti.si.

Vsem bralcem se zahvaljujem za zvesto spremljanje rubrike s pravnimi nasveti tudi v letošnjem letu. Hkrati pa vsem želim prijetne in mirne božično-novoletne praznike ter zvrhano mero zdravja in dobre volje v letu 2014. Bodite pogumni, pošteni in željni znanja ter ravno prav radovedni, da boste tudi v svojih “pravnih razmerjih” sprejemali preudarne in pravočasne odločitve.

 

Vse pravne nasvete Maje Gliha, najdete na tej povezavi!

Komentarji